O mercado imobiliário goiano, com epicentro em sua capital, Goiânia, transcendeu o status de mercado emergente para se consolidar como uma das praças mais dinâmicas, resilientes e rentáveis do Brasil. O desempenho observado entre 2024 e 2025 não representa uma tendência passageira, mas sim uma transformação estrutural, impulsionada por uma confluência poderosa de fatores: um dinamismo econômico robusto, ancorado na força do agronegócio; uma expansão demográfica acelerada, que supera em muito a média nacional; e investimentos estratégicos em infraestrutura, que pavimentam o caminho para um crescimento sustentável a longo prazo.
Enquanto o cenário imobiliário nacional demonstra sinais de moderação, Goiás se destaca por apresentar taxas de crescimento e valorização que o colocam em uma categoria própria.1 Esta performance excepcional tem atraído a atenção de investidores, desenvolvedores e compradores de todo o país, que reconhecem na região não apenas um porto seguro para o capital, mas um terreno fértil para a multiplicação de patrimônio.
Este relatório oferece uma análise aprofundada e multifacetada do mercado imobiliário goiano. A investigação se inicia com uma radiografia detalhada do desempenho recente, quantificando o volume de vendas e a escalada da valorização que posicionaram Goiânia no pódio dos maiores mercados do país. Em seguida, o documento explora os pilares macroeconômicos e demográficos que sustentam essa performance, demonstrando a solidez dos fundamentos por trás dos números. A análise se aprofunda em uma segmentação estratégica das oportunidades de investimento — do luxo vertical nos bairros nobres à expansão horizontal na região metropolitana, passando pelo mercado de locação de alta rentabilidade e pelo ressurgimento do setor comercial. Por fim, o relatório apresenta uma visão de futuro, examinando as tendências, os desafios e o impacto do planejamento urbano que moldarão o mercado nos próximos anos, oferecendo uma bússola para a tomada de decisões inteligentes em um dos cenários de investimento mais promissores do Brasil.
1: Radiografia de um Mercado em Ebulição: Análise de Desempenho (2024-2025)
A robustez do mercado imobiliário goiano é evidenciada por um conjunto de indicadores de desempenho que não apenas superam as médias nacionais, mas estabelecem novos recordes históricos para a região. A análise dos dados de 2024 e do primeiro semestre de 2025 revela um mercado caracterizado por alta liquidez, valorização acelerada e uma demanda que consistentemente absorve a nova oferta, criando um ambiente de crescimento saudável e sustentado.
1.1 Volume de Vendas e VGV: A Consolidação do Pódio Nacional
O ano de 2024 foi um marco para o mercado imobiliário de Goiânia, registrando o maior volume de unidades comercializadas desde 2010, quando os levantamentos sistemáticos tiveram início.
3 O Valor Geral de Vendas (VGV) atingiu a marca histórica de R$ 7,7 bilhões apenas em unidades residenciais. Ao incluir os segmentos de imóveis comerciais, hotéis e incorporações horizontais, o montante total movimentado alcançou R$ 8,25 bilhões.
1 Este desempenho superou até mesmo os picos do
boom imobiliário nacional vivido entre 2010 e 2013, um feito que sublinha a maturidade e a força atual do mercado local.
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A trajetória ascendente ganhou ainda mais impulso no início de 2025. O primeiro trimestre do ano registrou um crescimento extraordinário de 47% no volume financeiro das vendas em comparação com o mesmo período de 2024.
1 Este salto indica não apenas um aumento no número de transações, mas também a comercialização de imóveis de maior valor agregado, refletindo a confiança do consumidor e a disposição para investir em produtos de padrão mais elevado.
Esses resultados consolidaram Goiânia, de forma inequívoca, como o terceiro maior mercado imobiliário do Brasil, posicionando-se atrás apenas dos gigantes São Paulo e Rio de Janeiro, mas exibindo taxas de crescimento consideravelmente mais aceleradas.
1 A combinação de alto volume de negócios e velocidade de vendas reforça o status da capital goiana como um dos mercados mais líquidos do país, onde a demanda aquecida sustenta a valorização sem gerar acúmulo de estoques.
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1.2 A Escalada da Valorização: Superando Todas as Médias
A valorização dos imóveis em Goiânia tem sido tão expressiva quanto o volume de vendas. O mercado encerrou 2024 com uma valorização média de 17% nos preços
2, completando o terceiro ano consecutivo com altas próximas a 20% ao ano.
6 Essa tendência se intensificou em 2025. Dados do primeiro semestre mostram uma valorização acumulada de 22% em comparação com o mesmo período do ano anterior.
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Em termos práticos, o preço médio do metro quadrado na capital saltou de uma média de R$ 9.287 em 2024 para R$ 10.261 em junho de 2025.
1 O que torna este número ainda mais notável é a sua performance em relação ao cenário nacional. Enquanto Goiânia registrava uma valorização de 22%, a média de valorização no Brasil, segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), foi de apenas 1,9% no mesmo intervalo.
1 Essa disparidade, onde o retorno sobre o investimento em Goiânia foi mais de dez vezes superior à média do país, ilustra a excepcionalidade do momento vivido pelo mercado goiano.
A análise de Credson Batista, diretor de pesquisas da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Goiás (Ademi-GO), quantifica essa vantagem de forma contundente: "A média nacional no mesmo período foi de 1,9%, ou seja, quem investiu em imóveis em Goiânia ganhou cinco vezes mais no período que aqueles que optaram por outras cidades".
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1.3 A Narrativa Dupla dos Dados: Interpretando Ademi-GO vs. FipeZAP
Uma análise aprofundada do mercado requer a interpretação de diferentes fontes de dados, que, à primeira vista, podem parecer contraditórias. Enquanto os relatórios da Ademi-GO apontam para uma valorização robusta, o Índice FipeZAP, uma referência nacional, registrou uma leve queda de 0,64% nos preços em Goiânia no primeiro semestre de 2025, tornando-a a única capital a apresentar retração no período.
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Essa aparente discrepância não indica uma inconsistência, mas revela a existência de um mercado bifurcado, com dinâmicas distintas para diferentes segmentos. Os dados da Ademi-GO são fortemente influenciados pelo mercado primário, ou seja, os novos lançamentos de suas empresas associadas. Neste segmento, os preços são impulsionados pela forte demanda por produtos modernos e de alto padrão, pela escassez de terrenos nas áreas mais nobres — um efeito direto do novo Plano Diretor — e pelo aumento contínuo dos custos de construção.
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Por outro lado, o Índice FipeZAP captura uma amostra mais ampla do mercado, que inclui um volume significativo de imóveis usados (mercado secundário) anunciados em portais online.
10 Neste segmento, a influência das altas taxas de juros nacionais (Taxa Selic) é mais pronunciada, afetando compradores que dependem mais de financiamento bancário. Essa pressão macroeconômica leva a uma estabilização ou a pequenos ajustes de preços nos imóveis usados, o que se reflete no índice geral do FipeZAP.
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Portanto, a coexistência desses dois indicadores desenha um mapa estratégico claro: o mercado primário, especialmente nos segmentos de médio e alto padrão, é onde a valorização está mais agressiva e os retornos de capital são mais expressivos. O mercado secundário, por sua vez, oferece um cenário de maior estabilidade, com potenciais oportunidades de negociação para compradores e investidores de longo prazo. Essa compreensão matizada é fundamental para orientar decisões de investimento precisas e alinhadas aos objetivos de cada perfil de cliente. A alta velocidade de vendas no mercado primário, onde a comercialização de unidades superou os lançamentos no primeiro trimestre de 2025, impede a formação de estoques excessivos e alimenta um ciclo virtuoso de confiança para novos projetos, sustentando a valorização de forma saudável.
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Tabela 1: Indicadores-Chave de Desempenho – Mercado Imobiliário de Goiânia (2024-2025)
| Métrica |
2024 (Fechamento do Ano) |
1º Semestre 2025 |
Crescimento (vs. Período Anterior) |
Comparativo Nacional |
Fontes |
| VGV Total (Residencial + Comercial) |
R$ 8,25 bilhões |
- |
+35% (vs. 2023) |
Crescimento de Goiânia (~50% acima da média nacional de 20%) |
1 |
| VGV Residencial |
R$ 7,7 bilhões |
R$ 2,03 bilhões (Q1) |
+47% (Vendas Q1 2025 vs. Q1 2024) |
Crescimento de vendas em Goiânia dobrou a média nacional no Q1 |
4 |
| Unidades Residenciais Vendidas |
11.797 |
2.592 (Q1) |
+29% (vs. 2023) |
Média nacional de +20% (vs. 2023) |
1 |
| Preço Médio por m² |
R$ 9.287 |
R$ 10.261 (em Junho) |
+10% (vs. média de 2024) |
- |
1 |
| Valorização (Ademi-GO) |
+17% |
+22% (vs. S1 2024) |
Acelerado |
Média nacional de +1,9% (CBIC) |
1 |
| Valorização (FipeZAP 12 meses) |
+11,49% (acumulado) |
+4,28% (até Junho) |
Desacelerado |
Média nacional de +7,49% (até Junho) |
9 |
